Často kladené otázky

• 1) Kdy je vlastník nedostatečně identifikovaný?

Nemovitost má nedostatečně identifikovaného vlastníka (NIV) v případě, že v katastru nemovitostí chybí jeden nebo více z podstatných údajů. Těmi jsou celé jméno, datum narození (rodné číslo) a kompletní adresa posledního trvalého pobytu. Rovněž nemovitost, která není vedena na žádném listu vlastnictví, je vedena v seznamu NIV. Může jít o nezkolaudovaný dům, častým příkladem jsou pak garáže. Přičemž platí, že každý vlastník nemovitosti je ze zákona povinen údaje v katastru udržovat v souladu se skutečností.

 

• 2) Do kdy a jakým způsobem jsem se mohl o majetky přihlásit?

Lhůta daná zákonem uběhla 1. 1. 2024. K následujícímu dni přejdou nemovitosti vedené v seznamu NIV do majetku státu. Proto bylo nutné do konce roku 2023 buď doplnit údaje v katastru nemovitostí, pokud jde o žijícího majitele, anebo podat k soudu návrh na doprojednání dědictví, pokud jde o majitele, který již zemřel. Doplnit údaje v katastru nemovitostí může jen aktuální vlastník na základě důkazů v podobě listin identifikujících majitele i nemovitost. Pokud vlastník nežije, je následně určen právě soudem v dědickém řízení.

 

• 3) Podali jsme k soudu návrh na dodatečné dědické řízení. Co bude následovat?

Soud přidělí případu notáře a ten by měl informovat příslušný katastrální úřad, který u nemovitosti provede zápis o probíhajícím dědickém řízení. Nemovitost je tímto automaticky vyjmuta ze sestavy nemovitostí, které jsou brány jako opuštěné a přejdou na stát.

 

Jak se však v praxi ukázalo, nejrychlejší cesta, jak provést zápis o probíhajícím řízení, je osobně na místně příslušném katastrálním úřadu. V tomto případě je potřeba doložit, že jste u soudu podali návrh na dodatečné dědické řízení ohledně nemovitosti, která musí být v návrhu jasně identifikovaná.

 

Přestože pro ÚZSVM bude rozhodující včasné podání návrhu o dědickém řízení u soudu (nejpozději do konce roku 2023), a nikoliv to, zda byl zápis o řízení v katastru zaevidován, doporučujeme přesto tuto skutečnost katastru osobně sdělit. Stejně tak je vhodné informaci předat i místně příslušnému ÚZSVM. Předejde se tak možným nejasnostem a dodatečnému dokazování.

 

• 4) Mám nemovitost ve funkčním celku s nemovitostí, která je vedena v seznamu NIV. Co to pro mě bude po novém roce znamenat?

Jako příklad uvedeme dům postavený na pozemku, který je evidovaný v seznamu NIV. Majitel domu se nemusí obávat, že pozemek bude po přechodu na stát nabídnut k prodeji široké veřejnosti. ÚZSVM bude vždy jednat v zájmu občanů. Proto, přestože každá nemovitost bude posuzována jednotlivě, obecně je možné říci, že takovéto nemovitosti po neznámých vlastnících budou přednostně nabídnuty k odkupu těm vlastníkům, kteří drží nemovitosti ve funkčním celku (například pozemek pod stavbou tvoří funkční celek se samotnou stavbou, ačkoliv obě nemovitosti mohou mít různé vlastníky). Podobně by měly proběhnout také nabídky prodeje spoluvlastnických podílů po NIV přednostně ostatním spoluvlastníkům.

 

• 5) Co se stane, pokud katastrální úřad neuzná doložené listiny za dostatečné?

Jestliže katastrální úřad neuzná předložené listiny za dostatečné, anebo pokud takové listiny vůbec nejsou k dispozici, lze se obrátit na soud s žalobou na určení vlastnictví. Protože půjde zpravidla o složité případy a důkazní břemeno leží na osobě, která návrh podává, doporučujeme si k podání žaloby vzít advokáta.

 

Pracoviště ÚZSVM příslušné podle okresu, kde nemovitosti leží (kontakty najdete zde), Vám podle svých možností poskytne informace, zda Vámi shromážděné doklady lze předložit pro zápis vlastnictví do katastru nemovitostí, případně Vám poradí, jaké další doklady je třeba hledat a kde.

 

Samotné posouzení právní dostatečnosti shromážděných listin nicméně přísluší katastrálnímu úřadu, anebo soudu, kterému byl podán návrh na projednání dědictví v případě osob již nežijících.

 

• 6) Jak to, že je v katastru tolik nepřesností?

Problém má kořeny v poválečném režimu v Československu. Ještě během první republiky byl katastr nemovitostí veden pečlivě, zápisy vesměs odpovídaly skutečnosti, fungovala součinnost mezi katastrálním úřadem a knihovními soudy, držitelé pozemků měli všeobecnou ohlašovací povinnost. Také mapy byly na vysoké úrovni. Dá se tedy říci, že pozemkový katastr byl až do roku 1938 velmi spolehlivý.

Jeho údržba poté začala značně upadat a po druhé světové válce, také vinou konfiskací a přídělů, se postupně začal se skutečností rozcházet. Kritický byl potom rok 1951, kdy se hovořilo dokonce o zrušení soukromého vlastnictví a jeho evidování proto nebylo žádoucí. Vedení pozemkových knih již nebylo povinné a v roce 1964 se přestalo zapisovat zcela. Tento stav trval v podstatě až do revoluce v roce 1989.

 

Dalším zdrojem chyb byly ruční přepisy jmen, počešťování německých jmen, foneticky nepřesně přepisovaná jména, nenahlášení změny příjmení po sňatku a podobně. 

 

Katastrální úřad smí z vlastního podnětu odstraňovat pouze zjevné chyby v zápisech, které objeví. Věcné nesprávnosti, kam spadá i problém neznámých vlastníků, však mohou být napraveny pouze na podnět oprávněné osoby, tedy vlastníka, který své vlastnictví katastrálnímu úřadu doloží zákonem předepsaným způsobem.

 

ÚZSVM aktivně neznámé vlastníky dohledává, a to zejména vlastníky velmi rozlehlých pozemků, staveb a nemovitostí nezapsaných na listu vlastnictví. ÚZSVM také aktivně informuje veřejnost na svých webových stránkách, sociálních sítích a v hojné míře také přes média.

 

• 7) Co mám dělat, pokud jsem našel nemovitosti, které patřily mé rodině, ale jsou dnes v katastru nemovitostí zapsány na jiného, zcela určitého vlastníka?

 

Domníváte-li se, že jste vlastníkem nemovitosti, která je v katastru nemovitostí zapsána na jiného vlastníka, máte jedinou možnost domáhat se nápravy, totiž podat žalobu na určení vlastnictví nemovitosti k příslušnému soudu. Příslušnost soudu prvního stupně je založena místem, kde nemovitost leží. Vzhledem k relativní složitosti problému doporučujeme využít služby kvalifikovaného odborníka.