Úterý, 26. května 2020

Oceňování majetku státu při úplatných převodech

06.09.2006

Bezúplatnými převody majetku státu do vlastnictví obcí jsme se zabývali v předchozím čísle Moderní obce. Neméně důležitá je i problematika úplatných převodů na základě výběrového řízení nebo v případech, kdy z povahy věci vyplývá, že její účelné a hospodárné využití nejlépe zajistí obce, přímým převodem formou kupní smlouvy. Při tom je třeba poznamenat, že cenová legislativa nerozlišuje, zda jde o převod na obec či jiný subjekt. V obou případech se však uskutečňuje za cenu sjednanou, nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, pokud podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, se nejedná o věc podléhající cenové regulaci, jak je uvedeno v ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Na první pohled jednoduché a jednoznačné ustanovení však v sobě skrývá mnohá úskalí, se kterými se potýká i nadále nejen legislativa, ale především praxe. Situace je o to složitější, že jde o hospodaření s majetkem státu.


Proto pravidla s jeho nakládáním, cenová nevyjímaje, musí být racionální a transparentní. Tržní systém hospodaření vyžaduje, pro cenovou oblast zvlášť, zajištění nezbytných a věrohodných zdrojů informací. Stát nejen ve svém fiskálním zájmu, ale i z řady dalších důvodů musí mít nástroje k objektivnímu ocenění majetku. V ČR byl pro ocenění majetku přijat zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který mj. obsahuje v § 2 odst. 1 i definici obvyklé ceny: »Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.«



UNIVERZÁLNÍ POSTUP NENÍ



Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, kterými jsou například důsledky přírodních či jiných kalamit nebo stav tísně prodávajícího či kupujícího, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu.


Za standardní chování účastníků trhu nelze považovat obchodní operace mezi subjekty spojenými rodinnými vazbami nebo majetkově a personálně propojenými, kdy realizované ceny jsou z objektivních či subjektivních důvodů odlišné od cen v běžném prodeji. K těmto cenám se proto při zjišťování obvyklé ceny nepřihlíží.


Rovněž se neberou v úvahu ceny ovlivněné osobním vztahem prodávajícího k dané věci (např. k rodinnému domu) - zvláštní obliba. Zjištění obvyklé ceny na trhu konkrétního majetku v daném místě a čase není jednoduchou záležitostí. Většinou jde o značně časově i odborně náročnou činnost vyžadující hluboké znalosti nejen předmětu ocenění (stavby, pozemku, majetkového práva atd.), ale zejména tržní situace (zmapování prodejců a jejich podílu na trhu, zjištění realizovaných cen).


Neexistuje univerzální metoda a postup pro zjištění obvyklé ceny. Rozhoduje charakter majetku či služby, funkčnost trhu atd.



NEJČASTĚJŠÍ PROBLÉMY



V praxi se často setkáváme s podceněním problematiky obvyklých cen. Za obvyklou cenu jsou mnohdy vydávány náhodně vybrané ceny, ceny nabídkové (například nabídky realitních kanceláří pro prodej nemovitostí a pronájmy budov, pozemků a bytů), případně i ceny průměrné. Ani v jednom případě nejde o obvyklou cenu. Tyto chyby pramení většinou z nedostatečného odborného přístupu, ale jsou i případy, kdy jde o záměr s cílem ovlivnit partnerské strany při konkrétních obchodních jednáních nebo širokou veřejnost.


Dalším problémem je, jestliže se pro daný účel využívá obvyklá cena zjištěná před delším časem. Vzhledem k tomu, že jedinou informací pro zjištění obvyklé ceny prodávaného majetku jsou skutečně realizované ceny, hraje časový faktor významnou roli hlavně u věcí movitých, ale i u nemovitostí. Ceny na trhu jsou značně variabilní, a proto k omezení chybovosti by neměl být interval od zjištění obvyklé ceny a jejího uplatnění pro konkrétní účel příliš dlouhý a měl by být rovněž diferencován podle charakteru a cenové dynamiky majetku.


Prvním krokem při zjišťování obvyklé ceny je analýza trhu, která odpoví na otázku, zda předmětný movitý či nemovitý majetek se na trhu vyskytuje. Většinou předmětem zájmu je trh lokální, výjimečně u specifických majetků to může být trh větší (např. budova elektrárny, jeřáb portálový).


Oceňování majetku obvyklou cenou není nic jiného než přenos známých, na trhu obvykle sjednaných cen při prodeji stejného nebo obdobného majetku na majetek, který trhem dosud neprošel.


Zdánlivě jednodušší je ocenění movitého majetku obvyklou cenou, neboť převážně lze na trhu zjistit ceny dostatečného množství převodů stejného nebo obdobného movitého majetku. Poněkud složitější je zjištění obvyklé ceny u movitého majetku již používaného, protože v tomto případě hraje roli opotřebení technické i morální. Nejvhodnějším způsobem zjištění obvyklé ceny tohoto majetku je porovnání, samozřejmě se znalostí věcí při volbě nejvhodnějších kritérií porovnání.



NĚKTERÁ SPECIFIKA



Zcela jiné problémy je třeba řešit při zjišťování obvyklé ceny u nemovitého majetku, který již ze své podstaty je vždy vázán na určité místo na zemi, a proto působení lokálního trhu na jeho cenu je zásadní. Velmi často se u nemovitého majetku analyzuje nejen lokální trh, ale hledají se další srovnatelné lokální trhy, protože pro zjištění obvyklé ceny je rozhodující četnost převáděného nemovitého majetku. U nemovitostí je používání porovnávacího způsobu při ocenění nezbytností vzhledem ke specifičnosti, především staveb. Podle jejich charakteru se volí kritéria při porovnávání. Jiná zajisté budou pro porovnávání cen u rodinných domů, jiná pro administrativní budovy a ještě jiná pro sklady.


Z uvedených příkladů je patrné, že se mohou porovnávat stavby se stejným účelem užití - bydlení, administrativa, skladování apod. Volba konkrétních kritérií pro porovnávání přísluší odborníkům, kteří musí znát jednotlivé druhy například staveb po stránce technické, ekonomické i co do jejich užitných vlastností, ale také funkčnost či nefunkčnost lokálního či lokálních trhů. To klade podstatně vyšší nároky na odborníky v této oblasti, než vyžadovalo plánované hospodářství. Jednodušší se může jevit oceňování obvyklou cenou u pozemků, ovšem nemožnost jejich expanze jim dává v řadě případů charakter jedinečnosti proti stavbám.


Vzhledem k uvedeným specifikám nemovitého majetku a předpokladům nezbytným pro zjištění obvyklé ceny je český trh - celé území státu - nedostatečný nejen co do velikosti prostoru, ale i z časového hlediska, v podstatě od roku 1990 ve srovnání se zahraničím na západ od hranic ČR. Protože ocenit je třeba i nemovitý majetek, přistupuje se často k simulaci obvyklé ceny. V těchto případech je náročnost na znalosti a zkušenosti odborníků v dané oblasti ještě větší. Nepomohou složité matematické vzorce na výpočet ceny, neboť na trhu působí specifické zákony, například nabídka a poptávka.


Obě strany této rovnice ovlivňuje řada faktorů popsaných velmi podrobně v odborné literatuře a ověřené staletími fungováním trhu, nikoli však v tuzemských podmínkách. Česká společnost je teprve na samém začátku, což přináší řadu problémů, které je nezbytné operativně řešit se snahou o racionálnost a transparentnost. Jestliže i pro dlouhodobě fungující tržní ekonomiky je nezbytné mít nástroje k objektivnímu ocenění majetku (fiskální zájmy státu, daňová spravedlnost apod.), o to více to platí i pro transformující se ekonomiky, kde hromadné změny vlastnictví nepůsobí nijak pozitivně na konsolidaci trhu s majetkem, zejména nemovitým.



SROVNÁNÍ S EVROPSKOU UNIÍ



Proto tuto problematiku upravují v zemích Evropské unie předpisy na úrovni zákonů. V ČR, jak jsem již uvedla, je to zákon číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který pouze rámcově řeší velmi širokou oblast oceňování majetku. Je zcela konformní s oceňováním v evropských zemích, snad i více obecný a otevřený. Zakotvuje do českého právního řádu ocenění obvyklou cenou. Je zřejmé, že při jeho koncipování si zákonodárci byli vědomi úskalí tuzemského »mladého« a pro řadu komodit »prostorově malého« trhu, a proto pro některé konkrétní druhy majetku stanovili specifické způsoby zjišťování ceny mj. například i pro nemovitosti a některá práva.


To však neznamená, že to jsou způsoby zcela ignorující tržní systém hospodaření, někdy nazývané dokonce »administrativní ceny«. To je zásadní omyl. I ceny zjišťované způsoby danými zákonem musí ctít systém tržního hospodářství. Příkladem jsou způsoby oceňování právě nemovitostí. Způsoby nákladový, výnosový a porovnávací používají všechny fungující tržní ekonomiky, ovšem v opačném pořadí, což vyplývá z funkčnosti a dlouhodobého působení tržního systému, neboli mj. jiné závisí na kvalitě a kvantitě nezbytných informací.



CÍL JE SPOLEČNÝ



Uvedené způsoby oceňování mají své klady a zápory, ale cíl mají společný. Cena jimi zjištěná musí oscilovat kolem cen běžně na daném trhu a v daném čase sjednávaných.


Zcela tržně konformní je způsob porovnávací. Ten však předpokládá rozvinutý a konsolidovaný trh s možností bezproblémového získání maxima informací o realizovaných převodech staveb a pozemků.


Rovněž výnosový způsob oceňování je tržně konformní, ovšem není použitelný vždy, ale pouze v případech, kdy se jedná o stavby či pozemky běžně pronajímané s předpokladem úspěšného komerčního využití.


Kde tržní poměry nejsou ustáleny, používá se nákladový způsob oceňování. Jeho výhodou je, že se dá použít vždy, neboť náklady lze s větší či menší přesností zjistit pokaždé. Ne vždy však tyto náklady fungující trh akceptuje. Tuto skutečnost zákon vyřešil jednoznačně tak, že uložil při zjišťování cen staveb a pozemků zohlednit i vlivy působící na úroveň a relace cen na trhu. Zákon učinil i další pozitivní posun, když v závěrečných ustanoveních legislativně založil statistiku cen nemovitostí. Na základě jejich výsledků se zjišťované ceny upravují. Jinými slovy, na základě vývoje cen na trhu při prodeji lze aktualizovat úroveň cen zapracovanou v oceňovacím předpise.


Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) ve svých vnitřních předpisech v oblasti oceňování respektuje cenovou legislativu a zaměřuje se hlavně na systematické mapování trhu a jeho vyhodnocování. Zajišťuje i zvyšování odbornosti svých zaměstnanců, především v budování kvalitních cenových informačních systémů.


Oceňování majetku obvyklou cenou není nic jiného než přenos známých, na trhu obvykle sjednaných cen při prodeji stejného nebo obdobného majetku na majetek, který trhem dosud neprošel.